小产权,所谓“小产权”是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,所以叫做“乡产权”,又叫“小产权”。乡镇政府发证的所谓小产权房产,实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

小产权简介

把买房人取得的房屋所有权称之为“小产权”

所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡镇政府颁发,所以叫做“乡产权房”,又叫“小产权房[1]”。乡镇政府发证的所谓小产权房产,实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

从价格看,乡产权房要比普通商品房便宜,价格只有同样位置商品房价格的40%~60%; 从住房形态看,一样是普通住宅; 从建设手续看,属于旧村改造或者新村建设,没有市区规划、建委管理部门的批复管理,施工过程也没有监督检验。

小产权房占用的是集体土地,按照我国现行法律,这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地,土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设,它没有产权,更没有国家的土地使用证和预售许可证,因此小产权就是没产权。

小产权房特征

从价格看,乡产权房价格只有同样位置商品房价格的40%至60%。

从住房形态看,一样是普通住宅。

从买卖手续看,没有缴纳商品房买卖的契税。

从使用成本看,物业费便宜、水电费便宜、采暖费便宜。

从物业管理看,由乡政府指定的开发商成立物业管理机构进行管理或是没有物业管理等,服务管理水平不是很高。

有些单位自筹资金建的房子,也是小产权。[2]约有30%左右的消费者购买小产权项目是出于投资的考虑。业内人士傅硕指出,虽然表面看小产权项目由于没有产权证而无法交易,但在实践中,其二手房交易也比较活跃,此时一般采用的是双方当事人默认原则。只是这样一种交易缺乏法律上的公信力,一旦出现交易纠纷,在寻求法律保护时会遇到更多障碍。

小产权解释

对小产权的解释归纳起来主要有3种解释,面临整治的小产权房,指的是下面的第三种。

第一种解释是针对发展商的产权而言,将发展商的产权叫大产权,购房人的产权叫小产权,这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。

第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的,不用再缴土地出让金的叫大产权,要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房,经济适用房就是小产权房。

第三种解释是按产权证的发证机关来区分的,国家发产权证的叫大产权,国家不发产权证的,由乡镇政府发证书的叫小产权,又被称为乡产权,乡产权并不构成真正法律意义上的产权。

第一种和第二种解释的小产权是合法的,只要交足购房款,或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖(经济适用房需房屋产权证自发证日起满5年才可上市交易),其法律规定较为明确。而第三种解释的小产权的法律属性存在较大争议,而且拿不到真正法律意义上的产权证。

小产权知识

1、商品房(俗称大产权)

是指由房地产开发公司综合开发,建成后出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。凡是自建或者委托建设者参加 统建,又是自己使用的住宅、商业用房和其他建筑物,不属于商品房范围.

2、标准价和房改成本价(俗称小产权)

1)房改标准价(也可称为房改优惠价)和房改成本价是指房改中职工家庭购买的单位公有住宅用房。通常根据职工的工作年限及所购房屋的实际情况,售房单位给予一定折扣。

2)标准价房的价格低于成本价房,房改初期购房时多采用标准价购买。以标准价购买的房屋产权是单位和职工家庭共有产权,其中单位占6%,职工家庭占94%。在房屋需要进行买卖转让时,必须有单位出具的上市证明,并补交土地出让金。所有权属职工家庭,可以上市转让继承,届时需补交土地出让金并按规定缴纳相关费用!

3、央产房

全称为“中央在京单位已购公有住房”,允许上市的“中央在京单位已购公有住房”是指职工按房改成本价或标准价购买的央产房。职工根据国家政策,按照房改成本价或者标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合建住房,也视为已购公房。所指“中央在京单位”主要包括:党中央各部门、全国人大机关、全国政协机关、最高人民法院、最高人民检察院、国务院各部委、各直属机构、各人民团体,及其所属单位。

4、经济适用房

经济适用房的土地是由国家划拨,销售对象主要是中低收入家庭,购买要符合三个条件2年收入6万以下3购买人名下无房产。经济适房在房产再交易、出租、抵押时会受到限制,变成商品房要补交10%综合地价款。

5、普通住宅和非普通住宅

非普通住宅:(1)房产证面积在140平方米以上;(2)住宅小区容积率在1.0以下;(3)实际成交价格在同级别土地平均地价的1.2倍以上。与以上情况相反为普通住宅!

小产权出现背景

房价上涨掩盖了风险

乡产权、村产权房的问题在房价上涨的大环境下愈演愈烈。作为市场上土地供应不足的一种黑市方式的存在,小产权房甚至占到土地市场的1/5~1/4,还不包括许多零星的、分散的、无法统计上来的。

土地供应不足导致“黑市”

第一,土地供应的紧张局面没有缓解,在政府竭尽全力增加经济适用房和双限房供地的情况下,总的供地规模并没有增加,商品房的供地反而更少了。一般供地后18个月至两年时间才能形成市场上商品房的预售条件,供地紧张预示着未来预售房子的供应量将减少。

小产权

土地供应不足就造成了以下结果:1.投资回落;2.房价上涨;3.“小产权房”的兴起;4.违法占地案件增多。

第二,宏观调控政策对房屋市场上的需求影响不大。从房屋的成交量、上交所中国房地产股票的指数、香港联交所中国内地房地产股票的指数来看,“国八条”、“国六条”出台前一个月,对以上指标都有影响,但出台后这些指标不降反升,一个月后基本恢复到正常水平。但对土地和房屋供应的影响却非常大。

减少二手房流通环节,培养市场机制

建立和培养市场机制,才会很有效地化解风险。但在培养和建立市场机制的过程中,最重要的是要减少流通环节,即二手房环节的税费,这些(二手房)税费已经高达成交额的10.6%

限制外国人的购房,并不能解决中低收入人群的购房困难,因为他们的需求从品质、地理位置、价位上来看都是完全不同的,单纯地强调限制外国人购房,反而会影响北京作为一个国际化大都市的发展,同时还可能成为造成投资回落的被动局面的原因之一。

小产权热销原因

从价格看,乡产权房要比普通商品房便宜,价格只有同样位置商品房价格的40%~60%;从住房形态看,一样是普通住宅;从建设手续看,属于旧村改造或者新村建设,没有市区规划、建委管理部门的批复管理,施工过程也没有监督检验。

一、乡产权房是在商品房房价居高不下的情况下热起来的,短期内如果人们的收入和购房比没有太大的变化,在城里购房仍然是天方夜谈的话,人们也只好到郊外寻找自己的世外桃源。

二、人们购买小产权房的目的以自住为主,因此只要住着舒服,人们不大会考虑出售的风险,北京周边的河北城镇都在北京热销房屋的情况下,距离已经不在是人们心中的最痛,何况北京郊区的交通比之京外城镇还是要方便的多,谁让自己钱不够足够多呢?而这些小产权房确实满足了人们的自住需要。

三、按照建设部的警告,实际上没有什么“乡产权、小产权”与“大产权”之分的,这所谓的“乡产权”实际上是非法的,不受法律保护的。但各方面的消息没有人实际上否认“乡产权”的存在,特别是把其归类到小产权之列就给未来的大产权化埋下了伏笔。

小产权

四、乡产权房对当前平抑房价、改善房屋市场的供求关系是有一定作用的,为中低收入者提供了又一条解决住房困难的新通道,从历史上看其作用还是积极的、有效的,政府不可能忘记这一点。

五、“乡产权”除了热销之外,还没有发生过因为违法被拆除的先例,另外虽然城市人口购买集体土地房屋属非法行为,但“乡产权”房已经热销多年,政府方面并没有出台制止小产权房销售的条例,也没有追究过乡政府、村委会的违法行为。

六、城市里大量违章建筑的存在、以及被当作私有财产作价拆迁的实际情况,让人们有一种“共产党不会坑老百姓”的天然想法。何况“乡产权”房也都是经过有关部分审批过的有规划的正式项目,怎么可能说拆就拆呢?说白拆就白拆呢?

七、随着城乡一体化改革进程的推进,经济体制、社会体制、土地制度的改革都将提到议事日程上来了,乡下农民也要变成市民了,也可以享受到普遍的社会公民权了。人们期待这社会主义新农村建设会推进城乡一体化的发展,在一体化的前提下再划分乡产还是公产、小产还是大产就有点牵强了。

客观上“小产权房”不仅让一部分城镇居民买到了廉价的住房,而且可以起到平抑城市商品房价格的作用。有统计称,北京在售楼盘中,小产权楼盘约占18%。实际上对于小产权住宅隐含的各种潜在风险,不用建设部提醒大部分购买者也早有了解,因此“小产权”与“大产权”之间的巨大差价的诱惑,不会因为建设部的温柔提示而失去力量,小产权房继续热销仍然势不可挡。

小产权对楼市的影响

北京440多个在售项目中,竟然有有80个无产权保障的乡产权房(俗称小产权房)在售,占项目销售总数的20%左右。这组数据也就意味着在北京5个住宅项目中,就有一个是非法项目。那么小产权房究竟有没有市场呢?按照常规,这种风险极大的项目,购买者应该是寥寥无几的,可是实际情况并非如此,小产权房市场在北京红红火火。

小产权

商品房均价急剧攀升,一些售价仅为2000多元/平方米的小产权楼盘格外引人注目。小产权房主要集中在北京远郊区县:如通州、房山等地区。

在售的80个无产权保障房项目,均价为3344元/平方米,仅为2006年北京市整体销售均价8792元/平方米的38%。价格低廉、手续简单、即买即住、物业费低,这四大方面是构成小产权房热销的最重要原因。当然,选择小产权房实则是购房者的无奈之举,小产权房里面蕴藏的政策风险谁都明白,但是在高房价面前,购买者已经考虑不到那么长远了,“好歹有个窝”的中国传统思想让他们义无返顾的选择购买。

小产权购买风险

1、乡产权房只具备普通商品房的使用性质,不具备普通商品房的法律性质。所以购房者的购房合同在法律看,属于无效合同。

2、如果遇到国家征地拆迁,由于乡产权房没有国家认可的合法产权,购房人实际只拥有房屋的永久使用权,所以其拆迁补偿要比普通商品房低很多。

3、由于乡产权房没有在房管部门备案,不在政府机构对商品房的统一管理范围内,这样在使用房屋的过程中,如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题,无法有效维护权利。

4、开发资金和建筑质量一般是需要银行和政府进行监管的,而乡产权房在这方面比较薄弱,几乎没有得力的监管机构,主要依靠开发商自律进行开发建设。

5、房地产市场整顿风险。因为乡产权房不属于商品房,而农村宅基地按照法律规定,宅基地上面的住房不允许向城市居民出售,宅基地由村集体享有土地所有权,村民享有使用权、继承权,但是不能转卖。以新农村名义建设的住宅除了村民自住的部分,流向城市居民的部分还没有明确的处置和管理办法。

小产权未来走向

小产权风险明显

小产权房因为售价远低于商品房而受到一部分人青睐。但在现行体制下,小产权房的风险也是显而易见的。一是很难在市场上转让;二是一旦小产权房所在的土地改变用途,很难得到赔偿。

小产权因土地性质不同,中国的土地分为国有土地和集体土地,根据国家有关法律规定,在国有土地上可以进行开发建设,而要在集体土地上进行开发建设必须首先将集体土地转为国有土地,然后才能按照规划进行开发。

“集体土地在允许的情况下,可以开展一些集体经济活动。农村的宅基地只允许解决农民的居住问题,也可以在农民中相互转让。但每家只允许有一份宅基地。不允许城市居民在农村购买住宅,目的是在农民居住、生活保障尚没有建立起来的情况下,最大限度地保障农民利益不受侵害。”

对此,一些业内人士也表示,以往小产权项目并非没有被勒令强制拆除的先例,部分小产权项目停工或停售就有这方面政策的考虑。

消费者即使是自住需求,购买小产权项目仍需谨慎。另据业内机构估算,约有48%左右的消费者购买小产权项目

小产权

是出于投资的考虑。业内人士傅硕指出,虽然表面看小产权项目由于没有产权证而无法交易,但在实践中,其二手房交易也比较活跃,此时一般采用的是双方当事人默认原则。

小产权

只是这样一种交易缺乏法律上的公信力,一旦出现交易纠纷,在寻求法律保护时会遇到更多障碍。

以租代购似更稳妥

小产权的项目之所以受到限制,一方面是怕其扰乱市场秩序,另一方面也是出于保护耕地等农用地考虑。但因为存在巨大的利益落差,单纯地通过行政手段来强制规范可能不会起到特别好的效果,最好仍从市场角度解决。

实际上,在农村的集体土地也分可建设用地和耕地等不同用途,对于可建设用地,只要不违反国家强制性法律规范,可以纳入开发建设的整体规划,建成的房屋如果是农民购买仍可按小产权办理,如果是城镇人口购买则需补交土地出让金等费用。

这样,乡产权的房子只要不是侵占农民耕地等农用地的,都可采用这种模式。这在一些地方进行新农村建设中也作为一种途径在尝试和摸索。

如果在土地性质不能转变的情况下,既要发挥城市郊区富余宅基地的用途,又解决住宅市场供需矛盾的问题,以租赁的形式为好。就是在集体土地上建的住宅,以短期或较长期出租给城市居民,签定合同,到期限在条件允许的情况下可以续租,如果在合同期限内发生变化,可以退租。这样既保证了农民的收益,又保证了消费者的权益。

小产权难解之题

首先,对已经建成并售出的“小产权房”如何消化处理?不符合土地利用、建设规划的小产权房项目强行拆除势必影响社会稳定,是否补偿,如何制定补偿标准;国家征收,改变集体土地性质,如何补缴土地出让金?

小产权

其次,主管部门采取什么严厉措施杜绝出现新的“小产权房”,避免助长顶风违法,进一步恶化形成无法收拾的烂摊子。村民在集体土地上是否可以建房?相关法律并没有明令禁止。

如果允许建设,带来的不仅是规划问题,并且不可避免地流入“不要名分,有个窝住”的城市中低收入家庭。第三,购买“小产权房”的市民往往会有法不责众的“赌”的心态,用预期利益赌国家的政策动向改变,赌国家的政策执行力。 如何解决小产权房问题,将是一场体制、政策和民生的艰难博弈。专家认为,必须全面、综合、突破地将其作为一个系统工程来完成。单一政策已经不能从根本上解决问题,也不能使用强迫手段简单处理不计后果。

专家建议从以下几方面入手:

第一,国家对房地产市场调控几年来效果不佳,充分说明一个问题,不少地方政府执行力存在问题,首先应该解决政府执行力问题。这本身就是一个工程浩大的政府改革问题。不管国家出台什么政策,政策再好,如果不能执行到位,结果必然是不理想的,甚至会起反面作用。

第二,对土地制度进行改革并完善相关法律。农村集体土地未来的发展方向和现实冲突,导致村民住宅只能在村民内部进行简单转让,无法真正解决村民、集体、国家以及社会经济发展的利益分配关系。另外,在一定程度上还存在对农村集体土地监控管理缺失问题。

小产权

对土地制度应该进行改革,包括国有土地的转让、划拨、出租、出售,理顺个人、集体、国家三者的利益关系,形成一套切实可行的适应现阶段情况的中国特色社会主义土地制度。

第三,对于已经建成的村民住宅,违规向外出售的,必须依照法律严肃处理。对于各个环节涉及腐败问题的,应该追究犯罪责任;对于违规购买村民住宅的客户应该追缴非法利益,并作出应有的经济处罚以维护法律和政策的尊严。

小产权

另外,凡购入村证房的外户,应统一发证、转换身份,但必须补交差额利益,对村干部及开发商实行严格处罚手段,以期达到目的:使开发商、村干部、购房者三者均得不到非法利益,并且受到违规违法处罚